Diagnostic des services écosystémiques : intégrer le vivant dans la conception des projets immobiliers

Introduction : élargir la lecture environnementale des projets immobiliers

La performance environnementale des bâtiments est de plus en plus attendue, mais les approches traditionnelles restent souvent centrées sur des indicateurs techniques ou énergétiques. Or, un projet immobilier ne se limite pas à ses caractéristiques constructives : il s’ancre dans un territoire, avec ses dynamiques propres et ses caractéristiques biologiques. Si ces dimensions sont essentielles, elles ne suffisent pas à rendre compte de l’ensemble des interactions entre un projet et son environnement. Un site ne constitue pas uniquement un support foncier ou un cadre bâti : il s’inscrit dans un écosystème avec lequel il interagit en permanence.

C’est dans cette perspective que s’inscrit le diagnostic des services écosystémiques proposé par ELAN. L’objectif est d’apporter une lecture plus systémique des projets, en observant leurs impacts à travers le prisme des services rendus par les écosystèmes. Cette approche vise à enrichir la compréhension des enjeux environnementaux dès la phase de conception, afin d’éclairer les choix et d’orienter les décisions vers des solutions plus résilientes et intégrées.

1. Une approche pour analyser les interactions entre projet et environnement

Le diagnostic des services écosystémiques part d’un constat : tout projet immobilier influence les équilibres naturels présents sur un site. Ces interactions se traduisent par des effets sur différentes familles de services écosystémiques, généralement regroupées en quatre grandes catégories : les services d’approvisionnement, de régulation, culturels et de support.

Cette lecture permet de dépasser une approche strictement centrée sur la biodiversité pour intégrer des enjeux plus larges. Elle permet notamment d’interroger la capacité d’un site à réguler les températures, gérer les eaux pluviales, soutenir les sols ou encore offrir des qualités d’usage et d’expérience aux occupants. En ce sens, le diagnostic devient un outil structurant pour comprendre les effets d’un projet au-delà du site lui-même, à l’échelle de son environnement.

💡 Pour les maîtres d’ouvrage, l’un des enjeux réside dans la capacité à appréhender ces interactions multiples et à les intégrer dans les arbitrages de conception. La prise en compte des services écosystémiques permet ainsi de structurer une vision plus globale du projet et de mieux anticiper ses impacts sur le long terme.

2. Un outil d’aide à la décision pour les acteurs immobiliers

Le diagnostic des services écosystémiques constitue un levier opérationnel pour les investisseurs, exploitants, gestionnaires, promoteurs immobiliers, bailleurs sociaux et aménageurs. En apportant une vision globale du site, il permet de structurer une stratégie environnementale cohérente dès les premières phases du projet.

Cette approche différenciante peut également constituer un atout dans le cadre de concours ou d’appels d’offres, en valorisant une compréhension fine des enjeux du site et une capacité à proposer des réponses adaptées. Elle contribue à concevoir des bâtiments plus résilients, mieux intégrés dans leur environnement et porteurs d’une image positive auprès du territoire.

Enfin, le diagnostic devient un support de communication, permettant de valoriser les bénéfices des solutions fondées sur la nature auprès des usagers. Il facilite ainsi l’adhésion des futurs occupants, en montrant les impacts positifs du projet sur son environnement.

La mission s’inscrit dans des temporalités compatibles avec les phases amont des projets. Chez ELAN, nous avons déjà réalisé plusieurs analyses sur des actifs immobiliers, dans le cadre de démarches d’amélioration de leur performance écologique.

L’accompagnement ELAN : structurer une stratégie environnementale pour objectiver vos impacts

Notre accompagnement s’appuie sur une analyse des services écosystémiques avant et après projet, afin de qualifier les impacts et de structurer des plans d’action adaptés. Dans un premier temps, un diagnostic est réalisé sur le site existant pour caractériser l’état initial, identifier les fonctions écologiques présentes et les services associés. Dans un second temps, une projection est menée à partir du projet afin d’évaluer les évolutions induites.

Cette approche comparative permet de rendre visibles des impacts souvent difficiles à percevoir et de les intégrer dans les arbitrages de conception. Au-delà du constat, la démarche vise à proposer des solutions fondées sur la nature, afin de limiter les effets négatifs du projet et si cela est possible de favoriser la régénération des services écosystémiques, en recherchant un équilibre entre les contraintes du projet et les capacités du site.

Elle permet ainsi d’intégrer les enjeux environnementaux comme un levier de conception à part entière, en lien avec les contraintes techniques et les usages, tout en offrant aux acteurs immobiliers une lecture opérationnelle pour orienter leurs choix et renforcer l’acceptabilité du projet.

3. Le Retail park alpha park : du diagnostic à l’action

Le Retail Park Alpha Park, situé aux Clayes-sous-Bois et porté par ATLAND, BNP, ACCESSITE et Property S2, constitue une illustration concrète de cette approche. Dans le cadre de ce projet, ELAN a été missionné pour étudier les opportunités d’amélioration des services écosystémiques du site et établir un plan d’action associé.

L’équipe projet a mobilisé plusieurs expertises, notamment en diagnostic écologique, en biomimétisme et en analyse de résilience. La mission a été réalisée par l’écologue Margaux DOLE, accompagnée de Farah CARIOU et Emeline LANDAIS, avec un audit de résilience conduit par Matéo DESFRAY, en lien avec les gestionnaires des espaces verts Génération paysages, un bureau d’études environnement et les équipes d’exploitation.

Evolution de 2024 à 2026 ©ELAN

La première phase, menée en 2024, a consisté en un audit global intégrant biodiversité, services écosystémiques et résilience. Cette étape a permis de dresser un état initial du site et d’identifier les principales interactions entre les aménagements existants et leur environnement.

En 2025, la démarche s’est poursuivie par la définition d’un plan d’action visant à améliorer les services écosystémiques, dans une perspective d’obtention de la labellisation BiodiverCity LIFE. Cette phase a permis de structurer des orientations concrètes, en lien avec les enjeux identifiés lors du diagnostic.

L’année 2026 marque une étape opérationnelle, avec le dépôt du dossier de labellisation prévu avant l’été et la mise en place des premières actions d’amélioration. Cette progression dans le temps illustre la continuité entre diagnostic, conception et mise en œuvre.

L’un des apports majeurs de la mission a été d’enclencher une réflexion globale sur l’évolution du site, en dépassant une approche strictement fonctionnelle. Le diagnostic a permis de mettre en évidence des leviers d’action liés notamment à la déminéralisation, à la création de zones dédiées à la biodiversité et à l’amélioration des parcours. Il a également contribué à mobiliser l’ensemble des parties prenantes autour d’une démarche commune, centrée sur les services écosystémiques.

Dans cette logique, le projet ne se limite plus à une optimisation technique ou commerciale, mais s’inscrit aussi dans une transformation plus large visant à mieux intégrer le site dans son environnement et à renforcer sa résilience.

Conclusion

Le diagnostic des services écosystémiques propose une lecture renouvelée des projets immobiliers, en intégrant les interactions entre le bâti et le vivant. En apportant une vision globale et opérationnelle, il constitue un appui structurant pour orienter les choix de conception et concevoir des projets plus résilients et mieux intégrés dans leur environnement. À travers des applications concrètes comme celle du Retail Park Alpha Park, ELAN accompagne les acteurs immobiliers dans la transformation progressive de leurs pratiques, vers des modèles plus responsables et conscients de leur impact.

Besoin d’un accompagnement pour intégrer les enjeux environnementaux dès la conception de votre projet ?

Prenez rendez-vous avec nos experts :

• Pierre-Antoine JUJARD - Manager Biodiversité & Études Urbaines - pa.jujard@elan-france.com

• Margaux DOLE - Biodiversité & Études Urbaines - dole@elan-france.com

• Pauline BOURRE - Management du changement & Formations - bourre@elan-france.com