L’ensemble des acteurs de l’immobilier a la responsabilité de contribuer à une réduction drastique des émissions de Gaz à effet de Serre (GES) du secteur qui pèsent près de 30% des émissions de GES de la France.
A ce titre, l’impact de la phase d’exploitation des bâtiments est significatif et représente près de 38% de la consommation d’énergie et de 29% de l’impact carbone au sein de l’Union Européenne. Pour un immeuble de bureau, en France, 40% des émissions de GES viennent de l’exploitation. Dès lors, le cadre règlementaire national et international, ainsi que la demande du marché, viennent faire pression sur les investisseurs et gestionnaires qui sont désormais fortement encouragés à intégrer, dans leur stratégie immobilière des objectifs de performance énergétique et carbone.
Dans ce contexte, et pour faciliter les changements de pratiques induits, nous aidons nos clients, pendant la phase d’acquisition de leurs actifs, à en mesurer les consommations énergétiques et émissions de carbone de sorte qu’ils puissent anticiper les actions correctrices nécessaires à la mise en conformité de leurs futurs patrimoines avec les référentiels et règlementations en vigueur (SNBC, Taxonomie européenne, DEET).
Associer performance énergétique et trajectoire bas-carbone pour aligner son activité
Pour limiter les risques auxquels il fait face, le secteur immobilier doit évoluer et s’engager à travers l’atténuation de ses émissions (pour lutter contre les causes du changement climatique) et l’adaptation de ses actifs (pour se prémunir de ses conséquences).
Et pour stimuler ces évolutions, les Etats, à l’échelle nationale ou européenne, se sont dotés d’outils. Tous visent au respect des Accords de Paris et donc une limitation à 2°C voir 1,5°C de l’augmentation de température moyenne mondiale à 2100. En France, l’ensemble des investisseurs et des propriétaires immobiliers sont donc responsables de la maitrise de leurs émissions au titre de la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC), du dispositif éco-énergie tertiaire et de la taxonomie européenne.
Avant d’acquérir un nouvel actif, il ne s’agit donc plus seulement de l’auditer pour anticiper le coût d’éventuels travaux de rénovation ou d’amélioration mais aussi de questionner sa mise en conformité sur le plan énergétique et carbone.
C’est dans ce contexte, et en vue de l’acquisition d’un actif mixte parisien de type haussmannien, que CDC Investissement Immobilier nous a sollicité pour l’aider à anticiper l’application du dispositif éco-énergie tertiaire et à aligner ses investissements avec la taxonomie verte européenne.
De même, Colliers Global Investors, acquéreur potentiel d’un immeuble de bureau situé à Boulogne Billancourt, nous a demandé de porter une analyse critique d’un audit énergétique réalisé préalablement en vue de la réalisation d’un rapport DEET (décret tertiaire). Sur le volet carbone, il nous a été commandé une analyse de la trajectoire bas-carbone CRREM (Carbone Risk Real Estate Monitor) de l’actif ainsi que de sa capacité de résilience face aux conséquences du réchauffement climatique.
Habitués à réaliser pour nos clients des due diligences techniques depuis plusieurs dizaines d’années, nos consultants ont été en mesure de proposer les actions nécessaires pour atteindre la performance environnementale visée. Au travers de ces deux exemples, nous vous présentons ici la manière dont nous complétons le volet technique par un volet environnemental ; en analysant une performance énergétique à date, en préconisant la mise en place d’actions associées et en établissant une trajectoire de réduction des émissions carbone correspondantes.
Les outils à votre disposition pour formaliser et planifier vos actions énergétiques et bas-carbone
Lorsque l’on parle d’une stratégie immobilière bas-carbone, il faut passer du global au local. C’est-à-dire passer d’un budget mondial d’émissions de CO2 (permettant de respecter les +1,5°C à horizon 2100), à une intensité carbone cible par typologie d’actif et par pays. Actif par actif, propriétaires et experts identifient le potentiel de réduction des consommations énergétiques et des émissions de GES (gaz à effet de serre) compte tenu des spécificités régionales (climat, activités, règlementations en vigueur, usages et pratiques…).
Sur le plan énergétique, en France, un audit dédié et un rapport DEET (décret tertiaire) permettent de dresser un état des lieux et de formaliser un plan d’action comprenant les actions à mettre en œuvre, les investissements associés, les économies estimées en KWhef/an et en €, et les retours sur investissements atteignables.
Appliqué à l’actif parisien de notre client CDC Investissement Immobilier, cet audit énergétique nous a permis, en phase de due diligence, de proposer des actions sur l’enveloppe du bâtiment et sur les systèmes techniques. Les principaux axes d’amélioration portaient sur l’isolation de l’enveloppe, le renouvellement des unités VRV et centrales de traitement d’Air et, enfin, la mise en place d’une GTB.
Pour Colliers Global Investors, l’analyse de la répartition des consommations énergétiques de l’actif a révélé que la consommation énergétique de gaz dédiée au chauffage du bâtiment représentait 60% de la consommation énergétique totale.
Evolution des trajectoires de consommation énergétique suivant la mise en œuvre des actions préconisées
Pour atténuer les effets de cette source principale d’émissions de gaz à effet de serre, 7 actions correctrices ont été identifiées pour des gains énergétiques espérés allant de 20 000 Kwhef à 295 000 Kwhef, et des gains financiers allant jusqu’à 17 K€.
Comparaison des niveaux de consommation énergétique de l’actif avant et après mise en place des actions correctives proposées
Sur le volet du carbone, Elan a modélisé l’impact des solutions de l’audit énergétique au regard de la trajectoire carbone CRREM visée puis a identifié des préconisations complémentaires pour y arriver. Les graphiques présentés ci-dessous mettent en avant les trois actions principales qui permettent de réduire la trajectoire carbone et énergie de cet actif (pompe à chaleur, isolation thermique du bâtiment, et actions apportées à la GTB).
Trajectoire de réduction d’émission de CO2 de l’actif et de consommation énergétique, actions par actions, par rapport à la trajectoire cible d’émissions des Accords de Paris dans un scénario 1,5°C
Trajectoire de réduction d’émission de CO2 de l’actif et de consommation énergétique, en cumulé des actions, par rapport à la trajectoire cible d’émissions des Accords de Paris dans un scénario 1,5°C
En effet, l’outil CREEM permet de déterminer, par actif, la compatibilité avec une trajectoire 1,5°C ou 2°C sur le scope lié aux émissions des consommations d’énergie et des fluides frigorigènes. Il définit l’année de bascule à laquelle une amélioration de la performation énergétique est nécessaire, le coût de l’inaction et la compatibilité des gains énergétiques et carbone des plans de travaux avec l’évolution de la trajectoire 1,5°C ou 2°C que doit suivre l’actif. Elan va au-delà en mettant en face les solutions concrètes pour y parvenir.
Le CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) est une initiative européenne non lucrative qui a pour objectif d’aider et encourager les investisseurs et gestionnaires d’actifs immobiliers à définir des trajectoires de réduction des émissions de GES de leurs actifs à horizon 2050, en cohérence avec les préconisations scientifiques du GIEC et pour maintenir l’augmentation des températures mondiales sous les 1.5°C d’augmentation à 2100. Le CRREM fixe des trajectoires selon la typologie des actifs et leur implantation géographique en prenant en compte la décarbonation du mix énergétique de ces pays dans le temps. ELAN fait d’ailleurs partie des bureaux d’études référencés par le CRREM afin de vous accompagner dans la définition d’une stratégie bas-carbone de vos fonds, patrimoines et vos futures due diligences environnementales : https://www.crrem.eu/tool/service-providers/ |
Pour notre client CDC Investissement Immobilier, l’analyse CRREM de l’actif a permis de montrer que ce dernier ne serait plus compatible avec les engagements des Accords de Paris 1,5°C dès 2036 si aucune action n’était mise en place.
Trajectoire de performance énergétique et carbone de l’actif par rapport à la trajectoire cible d’émissions des Accords de Paris dans un scénario 1,5°C
Il est à noter que la méthode CRREM, peut aussi s’appliquer à l’échelle de fonds immobiliers. Nous l’avons d’ailleurs déployée pour notre client AEW, sur un fonds de 10 actifs européens de typologies variables. Ils n’étaient donc pas tous soumis à la même rigueur règlementaire ni à la même rigueur climatique. Ainsi, l’analyse a été faite actif par actif puis consolidée pour apporter des conclusions à l’échelle du fonds.
Le CRREM propose également une étude des coûts de l'inaction en prenant une hypothèse de croissance du prix en €/tCO2 allant de 44 € en 2022 jusqu’à 128 € en 2050 en anticipation de potentielles taxes carbone. Ces hypothèses appliquées à l’actif audité pour Colliers Global Investors, et retranscrites dans le schéma ci-dessous, montrent que si l’investisseur ne cherchait pas à réduire sa consommation et ses émissions, le coût de l’inaction serait pour lui de 217 k€ jusqu’en 2040 et de 474 k€ jusqu’en 2050.
Différentiel entre le coût des émissions carbone de l’actif en l’état et le coût des émissions carbone de l’actif après mesures correctrices : coût de l’inaction vs gains espérés
Il devient alors déterminant pour les gestionnaires d’actifs d’avoir une parfaite maitrise de la performance, actuelle et future, de leurs actifs. Ainsi que du plan d’actions et des coûts d’investissements nécessaires pour maintenir leur valeur vénale au regard des exigences réglementaires et de marché.
Elan est à votre disposition pour vous aider à réaliser cette analyse. N’hésitez pas à nous contacter :
Manager expertise carbone : Morgane MEISSIREL, m.meissirel@elan-france.com
Manager expertise énergie : Bouchra SOLDI, b.soldi@elan-france.com