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Du projet bas carbone à l'entreprise à mission : l'expérience VIRTUO

Après plusieurs années de collaboration autour de missions assez classiques (ex : labellisation BREEAM) notre client VIRTUO, promoteur spécialisé en immobilier logistique, nous a interrogé sur la réalité de la neutralité carbone.


Poussée par des équipes de plus en plus conscientes et soucieuses d’interroger le sens de leur activité dans le contexte environnemental que nous connaissons tous, la direction de VIRTUO avait en effet décidé d’engager un projet démonstrateur. Quelques années plus tard, l’entreprise devient entreprise à mission, étudie la création d’un fonds labellisés ISR via Viruto Asset Management, sa structure dédiée Fund Management, et est en train de définir sa trajectoire carbone en vue de se conformer à l'Accord de Paris.


La collaboration entre VIRTUO est ELAN est l’exemple type d’une prise de conscience progressive et opérationnelle, dont le résultat s'avère avant tout réaliste. Nous avons établi collectivement qu'il était plus juste de viser une contribution à des projets naturels et locaux, plutôt qu'une neutralité carbone au sens stricte et à l'échelle de VIRTUO; ce qui scientifiquement n'a pas véracité.


Etape 1 : S’acculturer au sujet et déployer une première opération exemplaire


Sur le projet COMPANS, ELAN a accompagné VIRTUO dans la mise en place d’une approche globale et complexe de la notion de carbone qui consiste à d’abord éviter les émissions de gaz à effets de serre, puis à réduire celles restantes et enfin restaurer celles qui demeurent incompressibles.



Méthode d’accompagnement ELAN ver le zéro émission nette


Avec les équipes projet, et les équipes de maitrise d’œuvre, sur le SCOPE Produits de Construction et Equipements (PCE), nous avons d’abord chercher les meilleures options de conception et de matériaux en vue d’une réduction drastique de l’impact carbone du projet. Grâce à de nombreux leviers d’optimisation, cet impact a été réduit d’environ 30% entre l’ACV réalisée en phase APS et celle réalisée en fin de chantier. Soit un passage de 950 à environ 650 kgCO2eq/m². Ici, il s’est donc agit de :

  • Optimiser l’ensemble des FDES prises en compte

  • Réduire l’impact de la dalle béton de l’entrepôt (poste le plus impactant)

  • Limiter l’enrobé notamment pour le parking VL

  • Utiliser des isolants et peintures biosourcés pour l’ensemble des bureaux et locaux administratifs

  • Installer une PAC HYBRIDE VRV R32 pour limiter le potentiel de réchauffement global et la masse des fluides frigorigènes

En phase chantier, des efforts ont aussi été réalisés même s’ils n’ont pas été à proprement parlé comptabilisés dans le calcul final de l’impact carbone du projet :

  • Forte sensibilisation : mise en place de nudges pour des éco-comportements des compagnons et désignation d’un responsable QSE sur place.

  • Base vie performante concernant les consommations d’énergie et d’eau

  • Objectifs élevés de valorisation des déchets de chantier

Les émissions du projet ayant été réduites à leur stricte nécessaire, VIRTUO a pu attaquer la démarche de séquestration des émissions correspondant au talon incompressible. La séquestration carbone consiste ici en un financement de projets labellisés Bas Carbone au regard des émissions inévitablement émises à l’issue du projet. Le promoteur s’est ici fixé trois critères de sélection des projets :

  • Contribuer à des projets de séquestrations carbones NBS « Nature Base Solution »

  • Contribuer localement, sur le territoire français

  • Contribuer via les méthodologies du Label Bas Carbone

VIRTUO a donc finalement décidé de financer deux projets forestiers bénéficiant du Label Bas-Carbone, pour un stockage de 10 500 tonnes équivalent CO2. Pour le premier, il s’agissait d’un projet de boisement en Normandie et pour le second d’un projet de reboisement en Nouvelle-Aquitaine via notre partenaire Reforest’Action. Ces deux projets ont permis la plantation de plus de 88 000 arbres, d’essences variées et adaptées au contexte, et gérés durablement.


Pour valoriser les dispositions prises sur COMPANS en faveur de la neutralité carbone, VIRTUO a souhaité obtenir une certification BREEAM EXCELLENTE et le label BIODIVERCITY.


Mais au-delà des dispositions prises en faveur de la biodiversité et de l’impact carbone du projet, la question du confort pour les utilisateurs a aussi été largement posée par l’ensemble des membres de l’équipe. Ainsi, en coordination avec l’architecte et le paysagiste du projet nous avons porté une attention particulière au facteur lumière jour. Nous avons également intégré des parcours biophiliques dans les espaces extérieurs pour créer des points de rencontres entre les usagers et la nature.


Etape 2 : S’approprier le sujet et mettre en place une stratégie environnementale


Fort de ce premier succès récompensé à l’occasion du SIMI 2022, VIRTUO a souhaité pouvoir dupliquer cette démarche zéro nette émission sur l’ensemble de ses opérations. Cela supposait de mettre en place les moyens associés à cette ambition et de les structurer dans une stratégie d’entreprise durable.


Sur ce volet VIRTUO a sollicité l’appui d’ELAN pour une mission de co-construction de sa stratégie environnementale. La mission a démarré avec un audit interne de l’entreprise afin d’évaluer son niveau de maturité sur le sujet du développement durable. Puis, elle a mobilisé l’intégralité des équipes à l’occasion d’une journée de travail en intelligence collective. L’objectif ici était de mettre en perspective l’ambition de VIRTUO, les actions et engagements de ses concurrents et les attentes de ses parties prenantes (dont les collaborateurs).


Atelier d’intelligence collectif animé avec l’ensemble des collaborateurs VIRTUO

Grâce à la méthode du « futuring design » les collaborateurs ont été plongés dans 4 scénarios mettant en exergue des dépendances majeures du secteur de la logistique :

  • L’artificialisation des sols

  • Le tarissement des ressources de sables et d’acier

  • Le tarissement de la ressource pétrole

  • L’obligation stricte de satisfaire les derniers seuils de la RE2020 et de la SNBC

Ainsi projetés dans des environnements contraints ils ont interrogé la raison d’être d’un promoteur logistique et tenté de répondre à ces questions, dans les contextes qui leur étaient imposés :

  • Pourquoi existons-nous ?

  • Comment nous différencions nous ?

  • Finalement, que faisons-nous ? que vendons-nous ?


Illustration de la méthode du golden circle utilisé pour formaliser la raison d’être de VIRTUO

Collectivement, les collaborateurs de VIRTUO ont construit ce qui est désormais la raison d’être de leur entreprise : nous revitalisons, consciemment, des espaces propices à l’émergence d’une logistique choisie.


Etape 3 : Mettre en place les dispositifs nécessaires à sa sobriété carbone


Cette raison d’être se décline sur les piliers principaux de la stratégie de l’entreprise (gouvernance, finance, marketing & communication, développement & commerce, production & exploitation), au travers d’actions opérationnelles devant être atteintes en 2024, 2027 et 2030. Cette approche séquencée a permis de définir les étapes, les petits pas, qui aboutiront à une certaine transformation de l’entreprise dans son organisation et son business modèle.


A l’issue du déploiement de cette ambitieuse stratégie, VIRTUO sera un promoteur responsable et innovant, parfaitement capable de s’adapter aux contraintes et de répondre aux enjeux d’une société décarbonée.


Depuis l’été 2023, une organisation interne dédiée a été mise en place pour animer cette stratégie d’entreprise durable. Elle pilote ainsi le déploiement des premiers jalons définis, parmi lesquels :

  • Inscription de la raison d’être dans les statuts de l’entreprise : VIRTUO a officiellement obtenu le statut de Société à mission fin Août.

  • Déploiement, sur 100% des opérations nouvelles ou en développement, d’une grille d’analyse et d’aide à la prise de décision environnementale : conçue par ELAN comme une check liste, cette grille permet aux opérationnels de se poser, à chaque étape du projet, les questions clés relatives à l’impact environnemental et sociétal du projet. Elle s’organise par étape de conception/réalisation, thématiques et niveaux (prérequis, avancé, très avancé) Ex : à propos de la conception VRD et Espaces Verts, la palette végétale est-elle adaptée au contact local (prérequis), + intègre t’elle à minima 75% de plantations indigènes (avancé) ou 95% de plantations indigènes (très avancé).

  • Réalisation de la trajectoire carbone de VIRTUO : un bilan carbone de l’entreprise a été réalisé pour l’année 2022 et il s’agit désormais de mettre en corrélation sa trajectoire de réduction de l’impact carbone avec l'Accord de Paris dans l'intention de la faire certifier, à terme, par le SBTi. Ce travail est en cours, avec un accompagnement des experts carbone d’ELAN.

  • Acculturation des collaborateurs aux enjeux de réchauffement climatique : 100% de ses collaborateurs seront formés à l’automne 2023 aux enjeux carbone grâce à l’animation d’un atelier 2Tonnes.

  • Instauration d’un diagnostic biodiversité obligatoire sur toutes les opérations à l’issue de la phase de développement


VIRTUO étudie enfin la formalisation d’une stratégie Environnementale, Social et de Gouvernance (ESG) appliquée à l’acquisition et la gestion des actifs d’un fonds immobiliers en cours de création. Cette stratégie doit permettre à VIRTUO Asset Management, en tant que société de gestion d’actifs, de répondre aux règlementations auxquels ils sont soumis. En élaborant une stratégie ESG, le fonds s’engage dans une démarche d’investissement responsable et fait preuve de transparence vis-à-vis de ses actionnaires et parties prenantes. Ce fonds a vocation à être labellisé ISR (investissement socialement responsale). Les réflexions portées par les équipes de VIRTUO témoignent d’une volonté sincère de comprendre et prendre conscience de leurs impacts. Avec ce client désormais partenaire, ELAN bouscule les pratiques de l’immobilier en faveur de la création de lieux de vie plus durables, en harmonie avec le vivant.


Contact Management du Changement ELAN : Lea SAPIN - l.sapin@elan-france.com Contact VIRTUO : https://www.virtuo-property.com/

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