• Camille BERTIN

L’économie de la fonctionnalité face au fléau de l’inoccupation dans les espaces urbains

Mis à jour : 19 juin 2018


Un jour, en allant visiter un chantier de rénovation d’école primaire, j’ai vu un magnifique Ginkobiloba. Je me suis dit que je viendrais bien sous cet arbre le weekend pour bouquiner, ça changerait du parc Monceau.


Et puis j’ai réfléchi… en fait une cour d’école ne sert-elle qu’aux écoliers et aux maîtresses ? Environ 4h par jour ? 5 jours sur 7 ? Et ce environ la moitié de l’année ? Donc cette belle cour d’école ne sert que 7% du temps sur une année ? Et les salles de classe alors ? 14% du temps ? Et nos bureaux ? 25% du temps ?


Incroyable : je passe donc mes journées à étudier la construction de bâtiments qui ne servent à rien !


Certains ont déjà tout compris !


Pendant que nous sous-utilisons notre espace et que nous continuons de construire de nouveaux bâtiments, d’autres écoutent leurs envies pour développer des projets qui ont du sens !

Le Szimpla kert, vous connaissez ? C’est un des Ruin Bars de Budapest.


Dans ces anciens appartements, un lieu « couteau-suisse » a été développé. Il propose différents usages : bar, projection de films, concert, marché de produits bio et locaux, expositions.

C’est avec le temps et différentes évolutions que l’endroit est devenu hyper attractif.


Au-delà de ce type de lieu, un peu atypique il faut le dire (comme Darwin ou Les grands voisins), d’autres bonnes pratiques un peu plus « terre à terre » existent.

C’est le cas par exemple de l’offre Day use d’Accordhotels qui propose de se servir des chambres inoccupées (58% du temps) comme espace de travail, ou encore du projet en développement de l’Incubateur Pépinière Hôtel d’Entreprises.


Le point commun du bon sens : l’économie de l’usage


Ces différents exemples rejoignent le principe de l’économie de l’usage appelée économie de fonctionnalité, l’un des 7 piliers de l'économie circulaire proposés par l'Ademe. Elle propose de se concentrer sur l’usage et la performance plutôt que sur la possession.


Ainsi plutôt que d’imaginer de façon classique de nombreux aménagements, coûteux, consommateurs de ressources, qui risquent d’être sous-utilisés, il semble capital de prendre du temps pour se questionner sur les usages possibles. Ceci pour un même espace dans un projet neuf, pour reconvertir un lieu existant ou pour utiliser temporairement une friche.



L’importance de l’écoute et du dialogue : 3 ans qu’on se le dit mais il s’agirait de le faire


Les acteurs de l’immobilier ont déjà pris conscience de l’importance de l’écoute et du dialogue avec les parties prenantes pour faciliter l’acceptation des projets. Malheureusement, le temps d’écoute est encore souvent trop court et la co-construction fréquemment oubliée. Pourtant des signaux forts nous incitent à penser que nous avons déjà un train de retard dans le secteur du BTP quand d’autres secteurs d’activités sont passés de l’écoute à l’expérience centrée sur l’utilisateur (le fameux UX – User Expérience, un sujet d’article que je prépare pour montrer que nous sortons de la conception fonctionnelle pour aller vers une conception d’expérience agréable).


Pour enclencher réellement une conception en prenant en compte les différentes parties prenantes, le design thinking semble être une bonne méthode. Elle permet d’établir un dialogue, de définir les axes de travail et d’envisager une co-conception facilitant par la même occasion l’attractivité du projet. Une bonne connaissance de l’écosystème local et des attentes des utilisateurs est un vrai levier pour s’assurer de l’adéquation du projet avec le besoin.


En effet, mal connaitre ses utilisateurs finaux, c’est mal anticiper l’évolution de leurs pratiques, c’est risquer de concevoir un bâtiment mal adapté, rapidement obsolète et qui nécessite donc a minima des travaux de rénovation, une démolition ou pire.


La conservation d’un bâtiment inutilisé et une construction neuve !


L’aménagement temporaire des friches


Les projets d’aménagement s’inscrivent sur de longues périodes de temps, impliquant des temps de vacance de bâtiments et/ou d’espaces extérieurs très longs générant des problèmes :

  • manque d’animation du quartier,

  • insécurité,

  • déplacements induits pour accéder aux équipements, commerces et services de première nécessité.

Conséquence : un foncier inoccupé dévalorise le territoire.


Les bâtiments existants et leur aménagement éphémère (commerces, bureaux des associations, maison de projet…) peuvent être de bons lieux pour animer la concertation. Venir sur site avec les utilisateurs (riverains, élus, commerçants…) peut leur permettre de se (ré)approprier l’espace progressivement.

Une fois que l’espace n’est plus considéré comme un « terrain neutre inconnu », la pratique du co-design avec les différents acteurs de l’espace urbain existant et avec de nouveaux acteurs (associations, animateurs de concertation ou de l’occupation éphémère…), donnerait l’occasion de proposer pour le nouveau projet, des usages en phase avec leurs envies, facteur prédominant de revitalisation.


La chronotopie pour maximiser l’exploitation


L’économie de fonctionnalité doit permettre de questionner les usages et d’assurer un potentiel d’utilisation maximale des bâtiments/aménagements en fonction des différents moments de la journée (c’est le principe de chronotopie). Par exemple plutôt que de construire un parking pour les bureaux qui servira de 8h à 19h et un parking pour les logements qui servira de 19h à 9h, on étudie la mutualisation des équipements.

Dans les zones qui s’y prêtent le mieux (RDC, parking, toiture terrasse, auditorium …), l’économie d’usage incite à créer du lien entre la ville et l’immeuble[1]. L’ambition est de faciliter la vie aux utilisateurs et de garantir la constante attractivité du lieu grâce à la rotation et la diversité des services proposés, répartis en grandes familles : services à la personne, commerce éphémère, art et culture, restauration éphémère, confort et bien-être…



Le bénéfice de l’économie de la fonctionnalité : le bon tempo


La concertation sous forme de design thinking facilite l’adéquation entre les besoins des futurs utilisateurs et la programmation.

« La polyvalence et la modularité des bâtiments et des quartiers et le caractère éphémère de certaines installations, permettent à la fois de limiter la consommation d'espace, de favoriser l'intensité urbaine et d’assurer le déploiement d'une " écologie temporelle " qui permet aux hommes et au territoire de (re)trouver le bon tempo. »


Ces éléments doivent permettre de maximiser l’utilisation du foncier en y attachant différents types de fonctions et en allongeant la durée de vie des services proposés en phase avec les mutations pressenties.


Comme tout le monde, nous sommes en quête de sens


Finalement, construire un quartier ce n'est pas que construire des bâtiments et vendre des programmes immobiliers. C'est créer du sens pour que les gens s'y sentent bien et le fassent vivre.

Nous vivons dans un monde complexe dans lequel notre prise de conscience sur les enjeux environnementaux mondiaux nous rend parfois maussades.


Quoi de mieux que des îlots régénérants, porteurs de sens pour recréer de la cohésion autour de valeurs partagées ?



[1] Open up V5


#Economiecirculaire #Fonctionnalité #Usages #Sens #Aménagement #Espacesurbains


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