Intensifier les usages pour un immobilier plus sobre : la méthode ELAN

© Olivier SAMPSON

La pression foncière, les ambitions de sobriété portées par les réglementations environnementales dans le secteur du bâtiment, l’urgence climatique et les exigences en matière de maîtrise des coûts d’exploitation et d’investissements obligent aujourd’hui les acteurs de l’immobilier à revoir leurs modèles. Dans ce contexte, l’intensification des usages apparaît comme un levier stratégique, encore peu mobilisé, mais particulièrement pertinent.

L’intensification des usages consiste à augmenter le taux d’utilisation d’un bâtiment existant, soit en élargissant les plages horaires de fonctionnement, soit en y intégrant de nouveaux usages ou de nouveaux utilisateurs. Elle se distingue de la densification, qui vise à ajouter de la surface ou des volumes, et de la reconversion, qui implique une transformation complète d’usage. Ici, l’enjeu est d’optimiser ce qui existe déjà, sans construire davantage.

Pour ELAN, intensifier les usages d’un bâtiment, c’est agir directement sur le cœur du modèle immobilier : utiliser mieux pour construire moins. En accompagnant cette démarche, nous cherchons à minimiser le recours à de nouveaux mètres carrés, à éviter l’artificialisation des sols, et à proposer des solutions à la fois économes en ressources et génératrices de valeur d’usage pour les territoires.

Une méthodologie en trois temps

L’approche développée par ELAN s’inscrit dans une logique adaptée à la complexité des projets et à la diversité des situations patrimoniales. Elle repose sur trois étapes.

La première est celle du diagnostic. Il s’agit de comprendre les usages existants du bâtiment, d’en analyser les dynamiques spatiales et temporelles, et d’identifier les marges d’intensification possibles. Cette analyse est croisée avec une cartographie du territoire : étude du contexte urbain, identification des acteurs de proximité, compréhension des besoins non couverts. Cette phase peut être enrichie par un audit technique et juridique afin de lever d’éventuels freins ou contraintes.

La deuxième étape consiste à formuler des préconisations opérationnelles. Celles-ci sont construites à partir des enseignements du diagnostic et visent à proposer des scénarios concrets d’intensification. Ces scénarios associent potentiels d’usage, conditions d’occupation, modèles économiques possibles et faisabilité technique. L’objectif est de construire une trajectoire réaliste, alignée avec les objectifs du propriétaire ou du gestionnaire du site.

Enfin, la troisième étape permet de tester les scénarios retenus. Ces tests peuvent prendre la forme d’ateliers d’usage avec les parties prenantes et d’expérimentations grandeur nature dans les bâtiments ciblés. Cette phase de test est essentielle pour sécuriser la mise en œuvre et ajuster les modalités d’intensification en fonction des retours du terrain.

Une réponse stratégique pour les propriétaires et gestionnaires

Les clients qui sollicitent ELAN pour ce type d’accompagnement le font généralement dans un premier temps pour répondre à une question d’optimisation économique. Comment mieux rentabiliser des espaces peu utilisés ? Comment valoriser des actifs existants sans recourir à une extension ? Mais au fil de la mission, l’enjeu évolue. Car intensifier un bâtiment, ce n’est pas seulement faire plus avec ce que l’on a. C’est surtout comprendre ce que le bâtiment peut apporter à son environnement social, économique et urbain.

L’approche d’ELAN repose ainsi sur un diagnostic fin des besoins territoriaux, sur l’analyse des complémentarités possibles entre les usagers existants et potentiels, et sur la capacité à construire un équilibre d’usage pérenne. En mettant l’ancrage local au cœur de la démarche, l’intensification devient un levier de création de valeur partagée, et non une simple optimisation de surface.

Des cas concrets qui donnent du sens

En 2024, ELAN a accompagné un promoteur dans la conception d’un projet immobilier neuf, dès les premières phases du programme, pour intégrer des logiques d’intensification dès la conception. Il s’agissait de penser le bâtiment non comme une réponse unique à un besoin identifié, mais comme une plateforme de services pouvant accueillir différents usages à différents moments de la journée, de la semaine ou de l’année.

La même année, un investisseur institutionnel a confié à ELAN une mission d’étude sur un actif tertiaire existant, aujourd’hui largement sous-utilisé. L’enjeu ici était de repenser les modalités de fonctionnement du site en intégrant de nouveaux usagers, en testant des modalités de cohabitation d’activités, et en identifiant les leviers juridiques et techniques nécessaires à la transformation.

En 2025, deux nouvelles missions sont en cours de structuration : l’une pour un grand propriétaire immobilier national souhaitant initier une stratégie d’intensification sur son portefeuille, l’autre pour une collectivité territoriale qui cherche à démontrer, sur plusieurs de ses équipements publics, la possibilité d’un usage mutualisé au service des habitants et des acteurs locaux.

Une mission évolutive et adaptée à chaque situation

L’intensification des usages ne peut être abordée de manière standardisée. Chaque bâtiment, chaque contexte, chaque ambition appelle une réponse spécifique. C’est pourquoi ELAN conçoit ses missions comme des accompagnements sur mesure, avec une logique modulaire.

Et ce qui fait la valeur ajoutée de notre accompagnement, c’est notre capacité à créer les conditions de la rencontre entre les potentiels d’un lieu et les besoins de son territoire. En cela, l’intensification est autant une question de programmation que de stratégie d’impact.

Conclusion

Face aux enjeux de transition écologique, de sobriété foncière et d’optimisation patrimoniale, l’intensification des usages s’impose comme une voie d’avenir. En tant qu’AMO Intensification, ELAN accompagne ses clients dans une démarche rigoureuse, pragmatique et ancrée dans les réalités de terrain. Utiliser mieux ce qui existe déjà, c’est bâtir autrement, sans renoncer à l’ambition.

Contact commercial :

Dominique EL HAGE

d.elhage@elan-france.com