• Camille BERTIN

Avoir foi en la reconversion… du foncier !

Mis à jour : 12 juin 2018



Je vous les ai précédemment cités, les 7 piliers de l’économie circulaire permettent de créer un nouveau modèle. Dans l’ordre de la chaîne de valeur de l’immobilier, les ressources foncières sont touchées en premier lieu.

Ha ! Le foncier… Je reste toujours étonnée du nombre de projets neufs, de l’augmentation des loyers parisiens alors que la région Ile-de-France abrite 3,3 millions de bureaux vacants[1] et que la quantité de locaux vacants depuis plus de 4 ans, augmente d’année en année.[2]

J’imagine que le retour sur investissement n’est pas suffisant dans ces bâtiments, par manque d’attractivité, de modernité, ou encore par défaut d’exploitation possible pour certains usages.

Heureusement, Super EC (Economie circulaire) y apporte 3 piliers :

  • la consommation responsable du bâti existant / reconversion

  • l’optimisation de l’utilisation du bâti via l’économie de fonctionnalité

  • la conception du réversible dans le processus d’écoconception



On va s’attarder aujourd’hui sur la « consommation responsable » du parc bâti existant et particulièrement la pratique de reconversion.


Le secret d’une opération : identifier le potentiel de reconversion


Pour un projet à développer sur un site déjà bâti, la première question à se poser concerne l’adéquation entre la configuration actuelle du bâtiment versus la configuration adéquate pour accueillir les nouveaux usages. Cette première lecture ouvre un ensemble de questions autour du potentiel technique de reconversion et des études nécessaires (coût global, impact environnemental…).


C’est ainsi que le projet I3F à Charenton a identifié environ 75% du bâtiment de bureaux possibles à convertir en logements.


De même Linkcity, dans son projet Colorama à Nice, a transformé en logements 4000 m² sur 7000m² de bureaux.


La bonne nouvelle, c’est qu’il s’agit d’une tendance de fonds : dix maîtres d’ouvrages se sont d’ailleurs engagés fin mars auprès du ministère à transformer 500 000 m² de bureaux en 5 000 à 10 000 logements.



En croisade contre les freins !


Un bureau vide, c’est l’opportunité d’accueillir une nouvelle entreprise dans la collectivité ou le quartier, c’est-à-dire un espoir d’activité et de dynamisation de la place publique. La reconversion de tertiaire en logement anéantit cet espoir. Pourtant, une transformation en logement peut s’accompagner de commerces de proximité en pied d’immeuble, de lieux pour les associations… Tout est loin d’être perdu, messieurs les élus !


Partir de l’existant peut s’avérer parfois complexe, notamment pour en retrouver toutes les données, ce qui allonge le temps consacré aux études du projet de reconversion. Patience : le BIM (Building Information Modeling) pénètre de plus en plus le marché et plus aucun immeuble n’aura de secret.


Enfin, la machine réglementaire n’est pas aussi rapide qu’on le souhaiterait. Après avoir longtemps – et à juste titre – normé les différents types de bâtiments pour en garantir la qualité vis-à-vis de l’acoustique, la thermique, la sécurité incendie… il faut maintenant se questionner sur les dispositifs simplifiés qui pourraient être mis en place pour permettre de passer d’un usage à l’autre. Pour ne citer qu’un exemple en logement : la distance à l’escalier le plus proche doit être inférieure à 15m vs 40m pour des bureaux.

Il faut espérer que les différents cabinets ministériels intègrent de façon cohérente ces éléments de simplification règlementaire aux plans d’actions, arrêtés et décrets en lien avec la feuille de route économie circulaire.



La reconversion n’est pas limitative


Promouvoir la reconversion est bien entendu un enjeu primordial pour activer l’économie circulaire. En revanche, le piège serait de se limiter sagement à une reconversion mono-usage. Cette pratique un peu « has been » est en effet moins vertueuse qu’un projet qui associerait plusieurs usages.



Pour en savoir plus, rdv la semaine prochaine !


#Economiecirculaire #Consommationresponsable #Foncier



[1] Rapport : http://www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/synthese_-_conjoncture_et_analyse_retrospective_-_web.pdf Direction régionale et interdépartementale de l'Équipement et de l'Aménagement Île de France


[2] Lors d’une réunion Orée en septembre 2016 le cabinet DS Avocat rappelle qu’une forte augmentation de la durée de vacance des locaux est constatée (500.000m² de locaux de seconde main vacants depuis 4ans au 2T2012 à 835.000m² au 3T2015 (augmentationde+65%).

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